Svar vedr. Høring om ændring af plangrundlag
Overordnet ift. det udsendte ”Debatoplæg – Ny bebyggelse ved Frydenlundcentret” og lokalplanudarbejdelsen
Angående borgermøde Frydenlunds den 27-11.2018
Til borgermødet blev der vist skitser på 8 etager på Frydenlunds centrets grund.
Projektskitserne der blev vist på borgermødet, havde ikke været præsenteret til kommunen forinden.
Kommunen og fællesråd var tidligere blevet præsenteret for skitser i op til seks etager, og det var aftalt med udvikler at de samme skitser skulle præsenteres på borgermødet.
Efter borgermødet undskyldte udviklerne for fejlen til kommunen og fællesrådene.

Hvad med alle de privat personer der troppede op og gav deres meninger til kende?

Uddrag:
Thomas Lygum Sidelmann
Sendt: 18. januar 2019 15:26
Emne: SV: Anmodning om aktindsigt
2: Hvor langt er processen pt.?
Vi havde et møde med udviklergruppen den 21. december.
På mødet drøftede vi resultatet af borgermødet og den interne forundersøgelse med udvikleren.
Forundersøgelsen viste at projektet skulle justeres på en række punkter.
På baggrund heraf har NREP tilkendegivet at de er usikre på om de vil gå videre med projektet.
Efter mødet har NREP har henvendt sig mange steder i forvaltningen omkring Frydenlund Centret.
Vi har orienteret NREP om at vi behandler deres henvendes på rådmandsmøde den 22. januar.
På rådmandsmødet tager rådmanden stilling til projektets overordnede rammer, og godkender forhåbentligt at der igangsættes forudgående offentlig høring for projektet.
På baggrund af rådmandsmødet, holder vi et opfølgende møde med NREP den 28.januar, hvor vi skal drøfte muligheder for videre samarbejde.
Når møde er afholdt kan jeg bedre svare på spørgsmålene.

Uddrag;
Referat af møde med Århus Kommunes planafdeling d. 7/2 – 2019

Kommunens planafdeling havde møde d. 21/12-2018, hvor kommunen fortæller bygherre, hvad de har hørt af indvendeler fra lokalområdet.

Planafdelingen tager NREPS krav med til rådmanden:
Rådmanden (Benjamin Simsek) vil gerne indstille til at byrådet dispenserer for 30% familieboligbebyggelse.
Der spørges til hvorfor der dispenseres. Kommunen: NREP siger, at det ikke er rentabelt at bygge anderledes. Politikerne vil meget gerne finde en løsning på Frydenlundcenteret

Rådmanden for teknik og miljø vurder at dette krav kan undlades da nærområdet er præget af familieboliger og almenbyggeri.
Han kan selv prøve at finde en der er ledig!!!


Dette betyder at Rådmanden (Benjamin Simsek) og kommunen har taget hensyn til NREPS krav og Politikernes ønske om en løsning på Frydenlundcenteret.

Resultatet kan nu ses (i ny debat oplæg ved Frydenlunds). Der er overhovedet ikke lyttet til noget fra borgermødet.
Alle husene har siden kun fået stører volumen og fylder mere på grundene især Pihlmans 2 andre grunde Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2. og alle skal stadig indrettes til ungdomsboliger/ kollegieboliger.
6 etager på Frydenlund centergrunden, 5 etager på parcelhus grunden Viborgvej 100 og henholdsvis 3 og 2 etager på de 2 huse Haslevangsvej 2. parcelhus grunden.
Højden på Frydenlunds center grunden er 6 etager og på parcelhus grunden Viborgvej 100 er det 5 etager dette er på trods af at hele området, fra Hasle krydset til Frydenlund krydset ja helt ind til Ringgade krydset er der 2, 2.5 og 3 etages, altså lav bebyggelse og hovedsagelig parcelhus grunde og det samme er der bagud op af Haslevangsvej. Bag Frydenlunds center grunden er bebyggelsen 3 etager og ved siden af 2 etager.
Jeg mener ikke kommunen har taget højde for at området ikke er forladte industrigrunde eller uudnyttet arealer, men en centergrund og parcelhus grunde, hvor så høje huse ikke passer ind, men vil virke som store klodser der er blevet plantet.
For at der skal være harmoni i område skal bebyggelserne ikke have tagterasser. Frydenlunds grunden bebyggelse skal være på max 3 etager og fladt tag lige som de huse der ligger bagved og dem ved siden af og Viborgvej 100 grunden 2 etager og Haslevangsvej 2 (matrikel 6e og 6aa) grundene max 2 etager.

Hvis NREP (ejer Frydenlund grunden) og Pihlman udvikler af de 2 andre grunde Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2, ikke finder det rentabelt at bygge anderledes så må de lade være.
Kommunen finder nok en anden løsninger for Frydenlunds centret.
Kommuneplanen stiller krav om at der i området stilles krav om etablering af minimum 30% familieegnede boliger. Det fremgår af Aarhus Kommuneplan, for at ”skabe Blandede Naboskaber” og i afsnittet ”Fælles om pladsen” tales om grundlag for at ”skabe byliv” på de fælles opholdsarealer
Jeg er kritisabel og uforstående overfor at rådmanden for teknik og miljø påtænker at fravige kravet om, at der skal være minimum 30% af de nye boliger, der er familieegnede boliger. Det betyde, at der gives grønt lys for opførelse af udelukkende mindre boliger til unge/uddannelsessøgende. Det gør mig bekymret, hvis NREP (ejer Frydenlund grunden) og Pihlman ejer af Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2 (matrikel 6e og 6aa grunde får lov til at bygge så massivt og så højt vil give mulighed for bl.a. støjgener for de omkringboende, indkik ind i folks haver der tager alt privat liv for de omkringboende.
Jeg er bekymret for, at den ensformige beboelse med små ungdomsboliger/ kollegieboliger, vil betyde en stor til- og fraflytning af beboere i bebyggelsen. Det vil ikke understøtte et tilhørsforhold til kvarteret og etablering af gode naboskaber. Det er min opfattelse, at der i kvarteret mangler senior- og ældreboliger, og at der allerede er opført et meget stort antal ungdomsboliger rundt om i Aarhus, og mange flere er under vejs. Hvis forvaltningen opretholdt kravet om en mere alsidig boligsammensætning med forskellige typer af lejligheder, så ville kvarter have bedre chancer for at være socialt bæredygtigt. Jeg mener at de foreliggende planer kommer til at skabe en ”ungdomsghetto”, der lukker sig om sig selv. Det er det sidste der er behov for.
Jeg mener, at der skal stilles krav om en mere blandet boligsammensætning, som det fremgår af Aarhus Kommuneplan, for at skabe den form for byliv der tales om i ”Fælles om pladsen”. I Aarhus Kommuneplan tales om ”Blandede Naboskaber” og i afsnittet ”Fælles om pladsen” tales om grundlag for at ”skabe byliv” på de fælles opholdsarealer, hvor forskellige borgergrupper mødes
I øvrigt er jeg bekymret for hvilke problemer etablering af ungdomsboliger vil betyde for Haslevængets fællesareal. De skitser der fremgår af debatoplægget, hvori bebyggelserne på matrikel 6e (Haslevangsvej 2) og matrikel 6aa (Viborgvej 100) viser en meget høj bebyggelsesgrad og viser, at der er meget lidt friareal. Det frygter jeg vil kunne betyde en massiv ”invasion” på Haslevængets fællesareal af beboere fra de pågældende boliger med griller, høj musik og tilsvining med affald som resultat.
Fællesarealet har gennem alle årene siden 1978 tjent som et lege- og opholdsområde for bebyggelsens beboere og specielt for Haslevængets børn.



Husenes placering er ændret. De nye placeringer kan ses på tegning ( Illustrationsplan af de private grundejeres forslag til den overordnede disponering af bebyggelsen )( i ny debat oplæg ved Frydenlunds) man vil også se af tegningen, at der er mindre sammenhæng mellem bygningerne på de forskellige grund.

Grunden for at jeg har tegningen med er fordi den første tegning giver et falsk billede af projekts området, da det viser en trekant der inddrager Haslevængets fællesareal som ikke er med.

NREP (ejer Frydenlund grunden) udvikler af Frydenlund-grunden
Pihlman udvikler de 2 andre grunde. Pihlman ejer Viborgvej 100 den trekantede grund og så vidt vides har han købsoption på Haslevangsvej 2, hjørnegrunden (dette er endnu ikke blevet bekræftet)
Rådmanden for Teknik og Miljø vurderede den 17. april 2018 at et nyt plangrundlag for centeret ikke skulle afvente en helhedsplan for Viborgvej, og at en helhedsorienteret lokalplanproces for området skulle fremmes.
Undervejs har Planafdelingen modtaget henvendelser fra Pihlman ejerne af Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2 (matrikel 6e og 6aa), der ønsker at deres matrikler bliver inddraget i planarbejdet for Frydenlund Centeret.
Ejendommene indgår derfor i planlægningsprocessen og lokalplan, med henblik på yderlig fortætning langs Viborgvej og sammenhæng i området.

Jeg mener det handler om tre uafhængige matrikler. Da Frydenlund centeret er skilt fra Viborgvej 100 af sti og tilhørende viadukt. Viborgvej 100 er skilt fra Haslevangsvej 2 af Haslevængets grønne fællesareal.

Ved at give Pihlman ejerne af Viborgvej 100 og måske Haslevangsvej 2, lov til at indgår i planlægnings processen og lokalplan, vil der gives potentiel rettesnor for fremtidige projekter langs Viborgvej.






Uddrag;
Referat af møde med Århus Kommunes planafdeling d. 7/2 – 2019
Kommunen har oplyst, at andre har henvendt sig om mulige opkøb af parceller langs Viborgvej, til fremtidig udvikling,

(Dette vil sige at alle parcelhus grunde der ligger i anden række fra Viborgvej, måske kan se frem til et højhus på 5 etager eller 2 bebyggelser foran sig. Kommunen tager derved alle parcelhus ejer ved Viborgvej som gidsler.) Det tror jeg ikke de vil blive glade for

Det syntes jeg er forkert. Da der endnu ikke er blevet lavet en helhedsplan for Viborgvej, Mener jeg ikke at Haslevangsvej 2 og Viborgvej 100. skal indgå i projektet sammen med Frydenlund Centeret.

Det er en smart manøvre af fra Pihlman ejerne af Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2 (matrikel 6e og 6aa),
Da det ikke på nuværende tidspunkt ville være mulig, at de selv kunne få byggetilladelse. Dette ved jeg da ejere (en invester) af Haslevangsvej 2 i ca. halvandet år har prøvet at få byggetilladelse til et 2 etageses hus beregnet til ungdomsboliger og har fået afslag grundet af at grunden er for lille (det hus der allerede er på grunde udlejes også i værelser). Det må åbenbart betale sig at bygge ungdomsboliger/ kollegieboliger.

Det skal tilføjes, at ejeren af Haslevangsvej 2 fældede alle træer og buske mod Haslevangsvej, Viborgvej og grundejerforeningen Haslevængets fællesareal, inden de blev stoppet. Ejeren gjorde det uden at informerer og spørge om lov.
Fjernelse af træer og buske betyder at arealet er blev eksponeret ud mod Viborgvej, og at børnene kunne løbe direkte ud på Viborgvej, det betyder også at unge uden tilknytning til Haslevænget eller området i øvrigt har opholdt sig på arealet med tilsvining af affald som resultat.
Hegnssynet kom og mælede, og det blev aftalt at ejeren af Haslevangsvej 2 (matrikel 6e og 6aa), skulle sættes et hegn op mod grundejerforeningen Haslevangsvej fælles område for at sikre at børnene ikke skulle løbe ud på Viborgvej. Dette skete ikke, der kom god nok hegn op, men ud til Viborg, her blev det udnyttet til at sætte reklame bander op på, her stod det i over ca. halvandenår, men er fornyeligt blevet fjernet igen. Så vi er lige vidt.
Dette skyldes ejernes holdning. (Hegnssyns manden spurgte efter om der var funden en løsning. (At han håbede på at det gode naboskab var genoprettet, hvor til ejeren sagde” det er jeg sku lige glad med, det er ikke mig der skal ikke bo her).

Det er lige det sagen handler om NREP, Pihlman, kommune, rådmanden for teknik og miljø, stadsarkitekten osv. (Kan være lige glade, det er ikke dem der skal bo der).

For investorer i grunde, er det kun profit det handler om og helst så meget som det er mulig.
Alt dette syntes jeg man skal have med i kommunens overvejelser inden projektet godkendes af byrådet
Jeg finder det utilfredsstillende, at man vil frigøre matriklerne 6aa (Viborgvej 100) og (Haslevangsvej 2) (matrikel 6e og 6aa), samt en del af 6li (Grundejerforeningen Haslevængets fællesareal) fra de for området i øvrigt pt. gældende bestemmelser og oprette et nyt rammeområde 130232BO, for at muliggøre en væsentlig højere bebyggelse ud mod Viborgvej, samt etablering af et stort antal lejligheder i byggeriet på matriklerne 6aa (Viborgvej 100) og 6e (Haslevangsvej 2).
Derfor skal Viborgvej 100 og Haslevangsvej 2 ikke indgå i kommuneplanens rammer for Frydenlund Centeret og lokalplanen for disse grunde ikke ændres.

Problematikker hvis Aarhus kommune ændre plangrundlaget og åbner op for etagebebyggelse i 2 til 6 etager:

Parkering, trafik og adgangsforhold
Hvis der bliver tale om, at det kun er kollegie/ungdomsboliger der bliver bygget i området, vil det betyde nedsat krav til antal af parkeringspladser på de pågældende grunde, hvilket betyder, at der vil blive parkeret uden for grundene – altså på Haslevangsvej og Frydenlundsalle, Trafikken på Frydenlundsalle, Viborgvej, Haslevangsvej samt Højkolvej og Østrevej, der i forvejen er plaget af gennemkørende trafik vil bliver intensiveret. Erfaringerne fra f.eks. Katrinebjerg viser, at de mange ungdomsboliger der, har betydet for mange parkerede biler på vejene, ligesom trafikken er blevet intensiveret i området,
I det oprindelige papir ”Frydenlund – volumenstudier – CEBRA - 14.08.2018” bliver der på s. 3 nævnt mulighed for på matrikel 6e (Haslevangsvej 2) at etablere parkeringspladser til både matrikel 6e (Haslevangsvej 2) og 6aa (Viborgvej 100) (Er det lovlig?). Dette vil betyde en øget trafik på Haslevangsvej (og Højkolvej samt Østrevej) af biler fra 6aa (Viborgvej 100).
Endelig skal bilerne fra matrikel 6aa (Viborgvej 100) køre ca. 1 km ekstra, hvilket er miljømæssigt fuldstændigt uhensigtsmæssigt.
Skal bilerne have parkering på matrikel 6aa (Viborgvej 100). I ”Opsamling på interne forundersøgelse(r) for Frydenlundcenteret” står der på side 12. ”Den kommende karré vil fortsat have én vejadgang fra Frydenlunds Allé og den anden overkørsel nedlægges. Vejadgangen fra Viborgvej nedlægges og der skal derfor etableres vejadgang til disse boliger fra enten Frydenlunds Allé eller Haslevangsvej” (Det er matrikel 6aa (Viborgvej 100 der tales om). Det kan ikke blive fra Haslevangsvej, der ikke er nogen forbindelse, da Grundejerforeningen Haslevænget ikke vil afstå fællesarealet til formålet. Der er derfor kun en løsning, at etablere adgangsvej via Frydenlunds Allé og hen over stitunnelen. Ellers må man jo afvise byggeriet
En anden ting er hvis 6aa (Viborgvej 100) skal parker på 6e (Haslevangsvej 2) skal beboende gå hundrede meter få at komme frem og tilbage. Hvor skal flyttebiler holde? Bliver det mon på fortovet ud for (Viborgvej 100)?
I afsnittet Generelt s. 19 i ”Opsamling på interne forundersøgelse(r) for Frydenlundcenteret” fra 21. december 2018 står der: ”Med ønske om mulighed for restauration og detailhandel i bebyggelse på matrikel 6e (Haslevangsvej 2) og 6aa (Viborgvejk 100) skal vi sikre adgangsforhold mv.”
Hvis der i lokalplanen gives mulighed for etablering af detailhandel eller restaurationsvirksomhed på matrikel 6e (Haslevangsvej 2), betyder det yderligere belastning af Haslevangsvej (og Højkolvej samt Østrevej) trafikalt og parkeringsmæssigt. Desuden skal bilister køre en kilometer mere for at besøge evt. detailhandel eller restauration hvis de kommer fra Viborgvej og de skal pakkere på 6e (Haslevangsvej 2) grund, hvis der er plads. Der vil bl.a. blive tale om tunge køretøjer ifm. varelevering, renovation mv. Jeg mener at dette ønske ikke skal opfyldt i lokalplanen. Da Haslevangsvej i dag en stille vej og der bor mange børn i området, hvorfor en øget trafik og et øget antal parkerede biler vil betyde en øget fare for børnene i det daglige.
En anden ting der ikke er taget højde for er den massive tilgang af cyklister der vil komme. De skal alle over Viborgvej og den hurtigste vej er direkte over Viborgvej, kørsel på cykelsti eller fortov i den forkerte side af vejen hen til Frydenlunds krydset. Allerede i dag er der mange der går direkte over Viborgvej til både bus og med cykel, da det er nemmere end at bruge viadukten. Skal man over Viborgvej ved at bruge stien og under viadukten, betyder det for beboende på 6e (Haslevangsvej 2), At de først skal køre af Haslevangsvej 6 rækkehuses vej ned til stien under viadukten hen af en anden rækkehuse vej ud til Fenrisvej og til venstre om til Viborgvej, eller efter viadukten op af nogle trapper for at komme op på Viborgvej. Det samme gælder for 6aa (Viborgvejk 100) og Frydenlunds centres beboer, bortset fra at de ikke skal hen af Haslevangsvej 6 rækkehuses vej, Jeg tror ikke, at de mange cyklister der kommer under viadukten og af rækkehuse vejen ud til Fenrisvej vil glæde beboende
Jeg vil også tro at det bliver et rod af pakkerede cykler alle vegne, selv om der er indrettet en cykel parkerings plads i den forsænkede p-kælder. Det er nemmer at sætte cyklen uden for gadedøren.

Kriminalitet
Den forsænkede p-kælder kan blive tilholdssted for nogen af dem der plejer at opholde sig i indgangen til Frydenlunds centret. Dem der smadre ruder eller dem der forlanger beskyttelse penge. Hvilket vil give utryghed for alle kunderne og bebor der benytter p-kælderen.
Opholdsarealer og byrum
Det er vigtigt at den grønne forbindelse, der er på begge sider af stien og nedgangen til tunnelen under Viborgvej bevares, ligesom Haslevænget vil fastholde kravet om at den grønne bevoksning, der danner skel mellem matrikel 6e (Haslevangsvej 2) og Haslevængets fællesareal/ nederste husrække (Haslevangsvej 6A-6G) bevares og det fjernede hegn retableres. Det er af stor betydning for det grønne indtryk af området at størst muligt antal træer bevares. Dette gælder især de ældre træer i området bl.a. ved tunnellen og stien.”Opsamling på interne forundersøgelse(r) for Frydenlundcenteret” står der på s. 27: ”Beplantning mellem regnvandsbassinet og cykelstien kan med fordel beskæres og udtømmes i den lave beplantning for at sikre sigtbarhed og tryghedsfølelse”. Det er ikke dette lave og i øvrigt ikke særligt tætte buskads, der skaber utryghed. Den har derimod været forårsaget af en gruppe unges ophold og truende opførsel i centret og på parkeringspladsen udenfor. Endvidere har en mindre gruppe indimellem opholdt sig i tunnelen. Området ved nedgangen til tunnelen er præget af svineri med affald, hvilket for en stor dels vedkommende er resultatet af at gymnasielever fra gymnasiet på Fenrisvej, køber mad/drikke/kager i Fakta og smider affaldet på vej tilbage til gymnasiet.

Afsluttende bemærkninger
Det er vigtigt at udformningen af byggeriet på matriklerne 6aa (Viborgvej 100) og 6e (Haslevangsvej 2) udformes således at færrest mulige indkiksgener skabes (bl.a. i form af f.eks. altaner og vinduesarealer vendt ind mod Haslevangsvej 6A-6G).
Skitserne fra Pihlman over byggerierne på matrikel 6aa (Viborgvej 100) og 6e (Haslevangsvej 2) ser ud til at gå helt til skel, volumen på husene fylde næsten hele grunden, hvilket må afvises. Jeg finder en bygningshøjde på 5 etager på matrikel 6aa (Viborgvej 100) for høj – jfr. oplægget ”Frydenlund – primo marts 2019” fra NREP/CEBRA/Ejsingholm, hvori der vises en visualisering af sol/skyggevirkning. Endvidere anfører Planafdelingen i ”Debatoplægget – Ny bebyggelse ved Frydenlundcentret” at der på området som omfatter både matrikel 6aa (Viborgvej 100) og matrikel 6e (Haslevangsvej 2) (jfr. afsnittet om et nyt rammeområde 130232BO) skal kunne bygges 5 etager + tagterrasse, Det finder jeg helt uacceptabelt højde og volumen altså størrelsen skal ned så der er opholdsarealet og parkerings muligheder til beboerne.
Jeg finder bygninger på 3 etager mod Viborgvej og på 2 etager mod Haslevænget på matrikel 6e (Haslevangsvej 2) uacceptabel Der skal kun være 1 hus med 2 etages så der er opholdsarealet og parkerings muligheder til beboerne. Der ønskes specielt begrænsning af indkiksgener, afstand til skel og bevarelse af den grønne bevoksning, der danner skel mellem matrikel 6e (Haslevangsvej 2) og nederste husrække (Haslevangsvej 6A-6G). Den fjernede hæk mellem Haslevængets fællesareal og 6e (Haslevangsvej 2) retableres. Det er af stor betydning for det grønne indtryk af området at størst muligt antal træer bevares. Dette gælder især de ældre træer i området bl.a. ved tunnellen og stien.
Jeg er bekymret over hvis Kommuneplanens krav om at der i området stilles krav om etablering af minimum 30% familieegnede boliger. Dette fremgår af Aarhus Kommuneplan, for at skabe” Blandede Naboskaber” og i afsnittet ”Fælles om pladsen” tales om grundlag for at ”skabe byliv” på de fælles opholdsarealer fraviges af et massivt kollegie/ungdomsboligbyggeri på Frydenlund centergrunden, 6aa (Viborgvej 100) og 6e (Haslevangsvej 2).
For at der skal være harmoni i område skal bebyggelserne ikke have tagtarasser. Frydenlunds grunden bebyggelse skal være på max 3 etager og fladt tag, lige som de huse der ligger bagved og dem ved siden af.

Jeg mener kommunen skal taget højde for at område ikke er forladte industrigrunde eller uudnyttet arealer, men en centergrund og parcelhus grunde, hvor så høje huse ikke passer ind men vil virke som store klodser der er blevet plantet.

Jeg mener ikke at man skal frigøre matriklerne 6aa (Viborgvej 100) og (Haslevangsvej 2) (matrikel 6e og 6aa), samt en del af 6li (Grundejerforeningen Haslevængets fællesareal) fra de for området i øvrigt pt. gældende bestemmelser og oprette et nyt rammeområde 130232BO, for at muliggøre en væsentlig højere bebyggelse ud mod Viborgvej, samt etablering af et stort antal lejligheder i byggeriet på matriklerne 6aa (Viborgvej 100) og 6e (Haslevangsvej 2)
(Dette vil gøre, at alle parcelhus grunde der ligger i anden række fra Viborgvej, måske kan se frem til et højhus på 5 etager eller 2 bebyggelser foran sig. Kommunen tager derved alle parcelhus ejer ved Viborgvej som gidsler.).
Jeg mener generelt bebyggelsesprocenter er for høje – jfr. opholds- og friareal problematikken samt parkerings- og trafikproblemerne.