På vegne af Grundejerforeningen Lisbjerg Vænge fremsendes hermed høringssvar på lokalplan 1218 for Larsmindevej 8. (TEKST OGSÅ VEDLAGT SOM PDF)
Grundejerforeninngen Lisbjerg Vænge ser overordnet positivt på, at der udarbejdes lokalplan for de dele af Lisbjerg By, der endnu ikke er omfattet af en sådan, således af disse områder kan indgå harmonisk i udviklingen af Lisbjerg Byområde.
På den baggrund har Grundejerforeningen Lisbjerg Vænge involveret sig i det igangværende arbejde med udarbejdelsen af lokalplan for Larsmindevej 8. Som umiddelbare naboer har vi været inddraget i forundersøgelsen til udarbejdelsen af lokalplanen samt i forbindelse med informationsmøde på Lisbjergskolen. Vi hæfter os dog ved og undres over, at ingen af de bekymringer og overvejelser, som er fremsendt i “Forundersøgelse for etageboliger på Larsmindevej 8, Lisbjerg dateret d.16.august 2021” er blevet taget i betragtning i forbindelse med udarbejdelsen af den lokalplan, der er sendt i høring. Derudover har vi som Grundejerforening opfordret kommunen til, at der laves en overordnet plan for området af Lisbjerg Øst for Randersvej gennem høringssvar “Forslag til Temaplan Arealer til alle boligtyper”. Vi mener at lokalplanen med byggeri i det foreslåede omfang, rummer en række alvorlige problemer
(1) i forhold til en harmonisk byplanlægning,
(2) i forhold til miljø,
(3) i forhold til trafik og
(4) i forhold til det store behov for familievenlige boliger i Lisbjerg, der kan bremse gennemstrømningen, der belaster både byliv og skoledrift.
Disse forhold mener vi både som nærmeste naboer og generelt som borgere i Lisbjerg ikke, at byrådet kan sidde overhørig. Nedenfor skitseres disse problemer.
Vi har i det følgende samlet vores kritik af lokalplanen i de nævnte 4 hovedpunkter punkter: byplanlægning, miljø, trafik og boligbehov.
Vi vedlægger også fotos, der viser, hvordan lokalplan 1218 kommer i karambolage med såvel natur som overordnet byplan.





1. Lokalplanen kolliderer med alle principper for Lisbjergs byudvikling

1a. Lokalplanen er i modstrid med de oprindelige planer om en blød grænse mellem land og by, med større afstand mellem husene nær grænsen, og med den gældende temaplan, der placerer de højeste huse på toppen af bakken og stadigt lavere huse mod bygrænsen.Vi henstiller til, at udarbejdelsen af nye lokalplaner følger såvel hidtidig praksis som den allerede udarbejdede temaplan for Lisbjerg.
I temaplan for Lisbjerg, udarbejdet af Aarhus Kommune, er der beskrevet behov og plads til fritliggende familievenlige boliger særligt i Lisbjergs periferi med tættere byggeri og etagebyggeri omkring letbanestop centralt i Lisbjerg (Forslag til Temaplan - Tillæg til Kommuneplan 2017, ”Lisbjerg”). Der er ingen sammenhæng mellem det foreliggende forslag til lokalplan for Larsmindevej 8 og temaplanen for Lisbjerg. Grunden Larsmindevej 8 udgør i høj grad Lisbjergs periferi og tæt byggeri i 3 etager vil være arkitektonisk ude af kontekst med både landskab og omliggende natur (se foto 3). Vi henstiller til, at kommunen følger sine egne retningslinjer for placering af højt byggeri, så vi undgår en gentagelse af den planstridende placering af højt byggeri i midtbyen.

1b. Ingen samhørighed med det eksisterende byggeri. Vi henstiller til at nyt byggeri i randområderne af Lisbjerg spiller harmonisk sammen med såvel den omkringliggende natur, som eksisterende boligområder. Den foreslåede lokalplan er også her i direkte modstrid med eksisterende byplan for Lisbjerg.
Lisbjerg Vænge blev etableret med afsæt i lokalplan 569 fra 1999, der skulle sikre et område med åbent/lavt byggeri, hvor der blev lagt vægt på, at området skulle tilpasses de eksisterende beplantnings- og anlægsforhold. Det blev således planlagt, at området kun måtte udstykkes i enkelte store parceller, med en bebyggelsesprocent på kun 15% (For lokalplanens samlede område 6.1%). Derudover lå det i planen, at der kun måtte bygges i ét plan, maksimalt i 8,5 meters højde, der skulle bygges i røde sten og huse skulle have saddeltag med 30-45 graders hældning. Det blev også bestemt, at et stort område mod syd skulle anlægges som et rekreativt område med legeplads og boldbane. Lokalplanen har været med til, at der på Lisbjerg Vænge er skabt et unikt område, hvor husene falder naturligt ind i den omkringliggende natur og et område med en smuk udsigt over bakkelandskabet ned mod Terp, over Egå Engsø samt ud over Aarhusbugten.
Byggeriet, som foreslået i lokalplanen for Larsmindevej 8, står i skarp kontrast til visionerne i lokalplanen for nabomatriklen Lisbjerg Vænge og er i direkte modstrid med den overordnede byplan, hvor der beskrives “at nyt byggeri skal etableres med afsæt i den lokale kontekst og bymiljø” (Lisbjerg Byplan 2017, s38)- Vi mener således, at udgangspunktet for byggeri på Larsmindevej 8 bør reduceres betragteligt og med en maksimal byggehøjde på 8,5 meter, så det harmonerer med områdets øvrige byggeri.
Sikring af udsigtsforhold for alle, er ligeledes et bærende element i byplanen for Lisbjerg (Lisbjerg Byplan 2017, s36), hvorfor vi vil appellere til, at både byggehøjden og bygningernes placering på matrikel 18o tilsikrer, at udsigten til Egå Engsø samt Aarhusbugten bevares. Rekreative områder og udendørs opholdsarealer i den foreslåede lokalplan for Larsminde 8 er meget begrænsede sammenlignet med kravene for nabomatriklen. Vi mener et større område for matriklen Larsmindevej 8 bør udlægges til rekreativt område.
1c. Indkigsgener. De betydelige indkigsgener, som den foreslåede lokalplan vil afstedkomme, kræver en revurdering af byggehøjde m.m.
Planforslaget giver mulighed for opførelse af tæt-lav bebyggelse i op til 2–3 etager. En så høj og tæt bebyggelse, kombineret med områdets terrænfald og lavtliggende naboejendomme, vil medføre direkte indblik til private haver og boligers opholdsrum, hvilket er i strid med almindelige hensyn til privatliv, tryghed og naboskab.
Indbliksgener vurderes som væsentlige i byggesagsbehandlingen og indgår i både byggeloven og retspraksis som forhold, der kan begrunde afslag eller krav om tilpasning af byggeriets placering og højde. Det gælder særligt i sager, hvor bebyggelse orienteres direkte mod eksisterende boliger, og hvor afstande og beplantning ikke i tilstrækkelig grad afbøder generne.
Vi opfordrer derfor kommunen til:
● At revurdere byggeriets højde og placering med henblik på at minimere indbliksgener for eksisterende naboer.

● At sikre, at der fastsættes klare retningslinjer for facadeorientering, afstande og afskærmning, der tager højde for privatlivsbeskyttelse.

● At kommunen foretager en visuel og terrænmæssig vurdering af projektets konsekvenser for nærtliggende boliger og haver.

2. Bekymring for natur og dyreliv ved Larsmindevej 8. Larsmindevej 8 indgår som en integreret del af naturen i såvel Lisbjerg skov som omkringliggende marker. Tætheden på skov bringer projektet i konflikt med Naturbeskyttelsesloven.
Vi udtrykker stor bekymring for den påvirkning, et planlagt byggeri i 2–3 etager på matrikel 18o vil have på områdets natur og dyreliv. Området inklusiv Larsmindevej 8 er levested for beskyttede arter som flagermus og stor vandsalamander (se foto 1 af salamander fundet på umiddelbar nabogrund [Lisbjerg Vænge 7]), og rummer samtidig en stor bestand af råvildt, harer, der i dag færdes frit og ofte ses på de fælles arealer, der ligger tæt på vildtpassagen under letbane og motorvej. Det er afgørende, at disse arter fortsat kan trives uforstyrret. Aarhus kommune er hermed informeret om tilstedeværelsen af disse fredede bilag IV arter og forpligtet til at undersøge betydningen af lokalplanen for disse dyrearter.
Som området fremstår nu indgår det som en central del af passagen fra Mollerup Skov til Lisbjerg skoven under de to vildpassager under letbane og motorvej, sådan som det fremgår af foto 2.
Projektet vil, såfremt det udfærdiges, være i konflikt med Naturbeskyttelseslovens § 17, stk. 1, da matriklen ligger mindre end 300 meter fra skovbyggelinjen ved Lisbjerg Skov. En så tæt og høj bebyggelse vil forringe både de visuelle og økologiske forbindelser til skoven og dermed stride imod lovens formål om at beskytte skovnære arealer.
Det er vores begrundede opfattelse, at en lokalplan som den forelagte vil kunne indbringes for Miljø- og fødevareklagenævnet.
3. Bekymringer vedrørende trafik, parkering og adgangsforhold ved Larsmindevej 8. Grundejerforeningen er af den opfattelse, af de planlagte parkeringsmuligheder ikke er hensigtsmæssige i forhold til omkringliggende bebyggelse og i forhold til Lisbjergs manglende indkøbsmuligheder og institutionspladser, samt kun mulig ved en meget generøs fortolkning af letbanenormen.
En bebyggelse på Larsmindevej 8, som foreslået i lokalplanen, vil medføre en markant øget trafikbelastning i området. Med en placering uden for den nuværende bygrænse og i væsentlig afstand til offentlig transport (1,1 km), skole (1,5 km) og indkøbsmuligheder (4–5 km), vil der naturligt være stort behov for transport med egen bil. Det må derfor forventes, at fremtidige beboere på Larsmindevej 8 i gennemsnit vil have mere end én bil pr. husstand for at kunne håndtere daglige gøremål som arbejde, skole, indkøb og fritidsaktiviteter. I lokalplansforslaget er der dispenseret fra kommunens egne krav til parkering, idet bygherren selv har tilbudt at finansiere anlæggelsen af en cykelsti over kommunens jorder til nærmeste letbangestop, så letbane-norm kan accepteres. Vi mener, at dette træk har karakter af en urimelig spekulation fra bygherres side, som ikke bør give anledning til at følge letbanenorm, da der selv ved anlæggelse af cykelsti vil være mere end 600 m gennem stærkt kuperet terræn fra de egentlige boligområderpå Larsmindevej 8 til letbanestop Lisbjerg-Terp. Det er således kun fra bunden af matriklen, at der kan måles mindre end 600 m til letbanestop.
Trods tidligere tilkendegivelser er bekymringen om det lave antal parkeringspladser ikke blevet adresseret i lokalplanen. Der er fortsat alt for få pladser i forhold til at rumme beboere såvel som besøgende. Det skal i den forbindelse nævnes, at der er store problemer med manglende parkeringspladser i Lisbjerg i området omkring Lisbjerg skole, hvor der de senere år er bygget meget og tæt efter letbane-normen og i en afstand meget tættere på letbanestop. Bekymringen fra naboer på Lisbjerg Vænge er, at vores private fællesvej vil blive brugt som buffer-parkering i et omfang, som ikke kan være rimeligt taget i betragtning af, at Grundejerforeningen Lisbjerg Vænge dækker vedligehold af vejen. Samtidig er både Larsmindevej og adgangsvejen til matriklen smalle og ikke dimensioneret til den trafik, som en tæt bebyggelse med 50–100 boliger og en bebyggelsesprocent på 50 % vil generere – anslået til minimum 100–150 biler pga. manglende indkøbsmuligheder og institutionspladser i Lisbjerg.
Parkering på Larsmindevej vil også gøre vejen til en højst usikker skolevej.
En nødvendig udvidelse af vejnettet vil uundgåeligt påvirke det rekreative nærområde negativt, herunder Lisbjerg Skov og det skrånende landskab, og det vil med stor sandsynlighed fortrænge den nuværende, rige vildtbestand.

4. Behov for familievenlige boliger i Lisbjerg. Med tanke på en harmonisk udvikling af Lisbjerg, ser Grundejerforeningen Lisbjerg Vænge gerne, at der frem for flere små boliger projekteres flere familievenlige boliger, der kan fastholde borgere i Lisbjerg by.
Lokalplanen åbner mulighed for tæt-lav bebyggelse i op til tre etager med forholdsvis små boligenheder. Imidlertid er det ikke denne type boliger, der er størst efterspørgsel på. Tværtimod skaber den store mængde små boliger i Lisbjerg en række udfordringer for lokalmiljøet – blandt andet en høj fraflytningsfrekvens fra Lisbjerg og fra Aarhus Kommune, som påvirker stabiliteten i lokalsamfundet og skoledriften negativt.
Det meste af det eksisterende byggeri i Lisbjerg består af tæt bebyggede række- og etagehuse målrettet småbørnsfamilier med 1-2 børn. Men der mangler i høj grad familievenlige boliger, der kan rumme de behov, som opstår, når familien vokser, og børnene når skolealderen. Denne problemstilling er gentagne gange blevet rejst af Lisbjerg Fællesråd over for kommunen, bl.a omtalt i Aarhus Lokalavis den 20. april 2021. Også skoleleder ved Lisbjerg Skole, Martin Appel Loft, har advaret om de konsekvenser, denne udvikling kan have.
Hvis ikke behovet for større og mere langtidssikrede familieboliger imødekommes, risikerer området og hele Aarhus Kommune en fortsat fraflytning af børnefamilier til omkringliggende kommuner, hvor sådanne boligbehov bedre kan dækkes. På den baggrund ønsker beboerne i Lisbjerg Vænge, at området syd for Larsmindevej udlægges med fokus på netop dette – at understøtte det voksende behov for familievenlige boliger.