Se vedlagte pdf. Tekst indsat herunder.

--

Høringssvar til forslag til lokalplan 1218, Larsmindevej 8
Afsender: Lisbjerg Byudviklingsudvalg under Lisbjerg-Skejby-Terp-Kasted Fællesråd

Vi har i byudviklingsudvalget en udpræget positiv og konstruktiv tilgang til udbygningen af vores lokalsamfund i Lisbjerg. Dette høringssvar er første gang, at vi stiller os uforstående overfor et konkret projekt og faktisk fraråder, at man går videre med det.

Konklusionen kan gøres kort: Projektet på nærværende grund bør afvises. Placeringen er uegnet nu – og vil være det i mindst et par årtier endnu. Projektet i sig selv kan fremstå som et flot og veldesignet byggeri, men det hører til i det centrale Lisbjerg. Det hører ikke til i den østligste udkant, uden nærhed til lokalsamfund, uden infrastruktur og uden byfunktioner i gåafstand. Vi præsenterer derfor et alternativ; nemlig at kommunen tilbyder grundejer at bytte grunden til en central placering i Lisbjerg.

Hvis denne lokalplan vedtages, risikerer den at skabe præcedens for springvis og ulogisk knopskydning i vores bydels udvikling. Vi håber, at vores konstruktive forslag til løsninger i denne situation vil blive gennemgået grundigt og behandlet alvorligt i både forvaltning og byråd. Både af hensyn til kommende beboere, eksisterende naboer og helheden i Lisbjergs udvikling.

Vores forslag – i prioriteret rækkefølge

1. Kommunen bør tilbyde grundejer at bytte grunden for en central grund i Lisbjergs etape 1, hvor projektet kan realiseres nu.
2. Alternativt bør projektet afvises – indtil der engang langt ude i fremtiden udarbejdes en etapeplan for Lisbjerg Øst, når byudviklingen kommer så langt.
3. Hvis der absolut skal bygges på den aktuelle grund nu, så bør et boligprojekt være med en markant lavere bebyggelsesprocent i bedre samhørighed med eksisterende nabobebyggelse, og så der sikres familieboliger.

Placeringen er forkert og skaber risiko for en isoleret enklave

En ø i landskabet
Placeringen ligger som en ø i overgangen til det åbne land, tættere på Elev/Nye end på Lisbjergs nuværende byfunktioner. Resultatet bliver et boligområde, der ikke hænger sammen med resten af Lisbjerg, og hvor beboerne ikke vil føle sig som en naturlig del af bydelen. Resultatet vil minde om bebyggelsen i Marienlystvangen/Storbylandsbyen. Men i Marienlyst er der netop tale om fritliggende boliger med god plads til biler – i en erkendelse af, at det er en enklave udenfor et lokalsamfund.

Naboskab og stedlæsning
Det virker som dårlig stedlæsning at placere et tæt etagebyggeri direkte op ad Lisbjerg Vænge – et parcelhuskvarter med bebyggelsesprocent på maks. 15 pct. I praksis skaber det en voldsom kontrast.

Risiko for præcedens
Hvis kommunen giver grønt lys, åbner man for, at andre private lommer i Lisbjerg kan kræve samme ret. Det underminerer hele idéen bag den kommunale jordstrategi for Lisbjerg, hvor jordejerskabet netop kan sikre en rækkefølgestyring og en logisk udvikling indefra og ud.

Behov for etapeopdeling
Hvis forvaltningen fastholder, at bygherre har ret til at få behandlet denne lokalplan, fordi området er kommuneplanbelagt, så beder vi byrådet handle politisk: Den kommende kommuneplan må indeholde et klart etapeopdelt udviklingsprincip, så Lisbjerg udvikles i en meningsfuld rækkefølge. At udvikle en bydel over 65 år uden rækkefølgeplanlægning er uforsvarligt og kan føre til projekter som dette, der placeres 20–30 år for tidligt.

Kommuneplanen bør jo kun række 12 år frem i tiden, og der er jo ingen som helst planer om, at Lisbjerg Øst skal udvikles indenfor 12 år. Derfor bør områdets status i kommuneplanen eventuelt ændres tilbage fra udviklingsområde til perspektivområde, indtil tiden er moden til, at området faktisk skal udvikles. Med denne lokalplan ser vi tilsyneladende den ærgerlige konsekvens af denne fodfejl i planlægningen af den hidtidige kommuneplan.

Grundbytte som en oplagt løsning

Vi kan forstå, at der tidligere har været dialog med grundejeren om et grundbytte, som blev afvist af grundejer. Men vi forstår også, at der for nyligt er kommet nye grundejere. Vi mener derfor, at det er en oplagt anledning til, at forvaltningen påny rækker ud med forslag om grundbytte.

En central grund i etape 1 vil være mere værdifuld for grundejer både nu og om 30 år. Den aktuelle grund vil derimod være værdifuld for kommunen i et perspektiv på 30–60 år, da det er en flot beliggende udsigtsgrund, som først giver mening at udvikle, når byudviklingen rent faktisk når herud. Til den tid vil en etapeplan for Lisbjerg Øst formentlig oplagt foreslå, at området kan udlægges til udsigtsgrunde til fritliggende boliger i stil med Lisbjerg Vænge – altså parcelhuse i den helt dyre ende. Kommunen ejer os bekendt også et naboareal, som det er oplagt at indtænke i en fremtidig planlægning.

Et sådant grundbytte vil skabe en reel win-win: Bygherre kan bygge nu – men på en meningsfuld placering. Lisbjerg undgår en isoleret enklave placeret 20–30 år for tidligt.

Vi anbefaler at afvise projektet på den aktuelle placering

Hvis grundejer og Aarhus Kommune ikke kan nå til enighed om et grundbytte, så foreslår vi, at projektet bør afvises. For hvis projektet gennemføres nu, vil det have negative konsekvenser for Lisbjergs sammenhængskraft:

1. Skoler: Afstanden til Lisbjergskolen er 1,5 km, til Ravnbakkeskolen i Elev/Nye blot 1,1 km. Det er nærliggende, at børn vil blive delt mellem to forskellige skoler. Det svækker Lisbjergs sammenhængskraft.
2. Fritidstilbud: Kommende idrætsfaciliteter i Elev/Nye ligger tættere på Larsmindevej 8 end Lisbjergs egne faciliteter. Nye beboere vil derfor orientere sig væk fra Lisbjerg.
3. Byfunktioner: I det centrale Lisbjerg udvikles dagligvarebutik, kommende nye dagtilbud, bypark osv. På Larsmindevej er der intet i gåafstand. Hverdagen vil kræve bil.
4. Parkering: Vi vil se samme mønster som i centrale Lisbjerg: Alt for få p-pladser, kamp om kantstensparkering på Larsmindevej, utilfredse beboere.
5. Boligafsætning: Det er svært at se en reel efterspørgsel. Risikoen er, at nogle boliger ikke kan afsættes, og at både ejendomsudvikler og tilflyttere får en dårlig oplevelse med et halvtomt boligområde.
6. Fragmentering: Alt i alt risikerer vi at fragmentere Lisbjerg yderligere, i stedet for at styrke sammenhængskraften. Vi er desværre i forvejen udfordret på sammenhængskraften, fordi vi har mange midlertidige naboer, som flytter videre, når de vil have et parcelhus, som er til at betale. En realisering af det aktuelle projekt vil forværre denne situation for vores by og bidrager ikke positivt til lokalsamfundets udvikling.

Hvis der bygges nu: Krav om lavere bebyggelsesprocent med boliger til familierne

Hvis arealet absolut skal udvikles nu, bør der kræves en lav bebyggelsesprocent – tættere på 15 end 50. En bebyggelsesprocent på fx 30 vil være i en menneskelig og overkommelig skala for dette område, i respekt for naboerne og for helheden i Lisbjerg. Det vil mere en mere realistisk bebyggelsesprocent, som der formentlig kunne komme i udkanten af en kommende etapeplanlægning for Lisbjerg Øst.

En lavere bebyggelsesprocent vil i højere grad kunne sikre, at der udelukkende kommer familieegnede boliger på grunden, som der kan forventes at være en vis efterspørgsel på, også i udkanten af Lisbjerg. Især hvis det bliver muligt at have 1,5-2 biler pr. bolig.

Konstruktive input til lokalplanens bestemmelser, hvis projektet skal gennemføres

Hvis byrådet alligevel vælger at fremme lokalplanen, har vi følgende input:

Parkering og mobilitet
• Letbanenormen kan ikke anvendes: Lokalplanen henviser til, at afstanden til Lisbjerg/Terp station er under 600 meter, som åbner op for den lave letbanenorm for p-pladser. Men det gælder kun et hjørne af grunden i luftlinje. I praksis ligger 90-100 % af boligerne længere væk. Byrådets intention har været at måle reelle stiafstande – ikke luftlinje.
• 76 p-pladser til 125 boliger: Det er en helt urealistisk parkeringsnorm i en udkantsplacering, hvor familier vil have forventning om 1–2 biler. Erfaringerne fra centrale Lisbjerg viser, at for lav p-norm medfører kamp om kantstensparkering på offentlige veje, fordi de få private p-pladser hurtigt er udsolgt og kræver betaling. Diskussioner om p-plads påvirker naboskabet og tilknytning til lokalområdet negativt. Vi risikerer en Larsmindevej fyldt med parkerede biler – netop en vej, der snart skal udvides ifm. udbygningsaftalen i Helhedsplan 2.0 for Elev/Nye. Der bør planlægges med markant flere p-pladser.
• Trafiksikkerhed: Overgangen fra Larsmindevej til eksisterende sti ved Elevvej er i dag direkte utryg. Den ligger i et sving med dårligt udsyn, på “den blinde side” af vejen. Hvis hundredvis af nye beboere skal krydse her til cykelstien, vil risikoen stige markant. Vi foreslår en bestemmelse om, at der ikke kan gives ibrugtagningstilladelse, før Mobilitet har gennemført trafiksikkerhedstiltag i dette vejkryds.
• Cykelsti: Der nævnes en cykelsti langs letbanen, som skal forbinde lokalplanområdet med Lisbjerg/Terp st. Vi gør opmærksom på, at denne sti altså ikke findes endnu. Der bør tilføjes bestemmelse i lokalplanen om, at der først kan gives ibrugtagningstilladelse, når denne sti er etableret.

Bebyggelsens udformning, boligtyper og størrelse
• Skala mod vest: To etager virker voldsomt for naboerne i Lisbjerg Vænge. Bebyggelsen bør trappes ned til maks. én etage i stueplan mod vest.
• Etagebyggeri i tre plan virker uegnet for en placering i udkanten af Lisbjerg. Bebyggelsen bør maksimalt være på 1,5-2 plan.
• Lokalplanen giver et gennemsnit på ca. 81 m² pr. bolig. Det er positivt i den højere ende ift. meget andet byggeri i Lisbjerg, men vi savner tydelige bestemmelser om større familieboliger i størrelsesordenen 120–150 m².
• Vi har allerede rigeligt med små begynderboliger i Lisbjerg. Det, vi mangler, er ejerboliger og enfamiliehuse, som kan forankre familier i lokalsamfundet.
• Bebyggelsesprocent er alt for høj. Den bør være tættere på 15 end på 50. Fx 30.

Opholdsarealer og fællesfunktioner
• Fælles funktioner skal være på plads, før naboer flytter ind: Flere steder i Lisbjerg er der givet ibrugtagningstilladelser, længe før fællesarealerne stod færdige. Resultatet har været beboere, der har boet på en byggeplads i op til to år. Det er ikke rimeligt. Derfor bør lokalplanen eksplicit kræve, at opholdsarealer skal være færdigetableret, før ibrugtagning.
• Legepladser og multibane: Vi anerkender, at en multibane er et positivt element. Men en sandkasse og et lille klatrestativ er ikke tilstrækkeligt til de små indbyggere i 125 boliger. Vi opfordrer til, at der stilles krav om en stor og varieret legeplads. Især i denne udkantsplacering, hvor der ikke findes andre offentlige legepladser i gåafstand.

Tekniske anlæg
• Elevatorer: Vi har i Lisbjerg dårlige erfaringer med udvendige elevatorer i overdækkede trappetårne. Fx på Vistihøjen, hvor der er opsat almindelige indendørs elevatorer, der ikke kan tåle frost og regn, i hvad der reelt er udendørs områder. Resultatet er, at elevatorerne er ude af drift det meste af året. Vi foreslår et klart krav: Enten skal der etableres indvendige elevatorer indenfor i bygningerne – eller også skal der være krav om elevatorer af udendørs kaliber til udendørs placeringer.
• Cykelparkering: Flere steder i Lisbjerg er der opsat dobbelte cykelstativer som ved Bruuns Bro. I praksis bruger ingen den øverste etage, og stativerne skæmmer gadebilledet. Vi foreslår, at lokalplanen kræver cykelstativer i ét plan.
• Forberedelse til udstykning: Vi foreslår, at bygherre forbereder installationer og måleenheder, så boligerne på sigt nemt kan udstykkes til ejerboliger.

Beplantning og grønne forbindelser
• Vi anerkender, at læhegn bevares, men vi er kritiske over for at fjerne to markante træer i nord. Vi foreslår, at alternativer undersøges.
• Undersøg muligheden for at skabe rekreativ forbindelse langs Lisbjerg Bæk (300 m øst for området) til Terp og videre mod Egå Engsø at bækkens tunneller under letbane og motorvej. Dette vil være et positivt bidrag til hele Øst-Lisbjerg, Vision Egådalen og til at binde Lisbjerg, Terp og Elev/Nye bedre sammen.

Grundejerforening og beboerdemokrati
• Det er ulogisk, at der ikke stilles krav om grundejerforening, når der samtidig præsenteres plan for udstykning. Hvis der udstykkes til ejerboliger, så skal der vel stilles krav om grundejerforening?
• Vi foreslår desuden krav om beboerdemokrati i eventuelt kommende private lejeboliger. Det er vanskeligt for os som fællesråd at indgå i dialog med nye beboere, når de ikke er organiserede. Vi vil opfordre kommunen til at understøtte etablering af beboerdemokrati i nye bebyggelser.

Afslutning

Vi vil gerne understrege, at vi ikke er imod nye boliger i Lisbjerg. Tværtimod. Men udviklingen skal ske i en meningsfuld rækkefølge, så nye naboer bliver en naturlig del af et levende lokalsamfund – ikke placeret i en isoleret enklave uden sammenhæng.

Derfor anbefaler vi, at byrådet afviser lokalplan 1218 i sin nuværende form og i stedet arbejder for et grundbytte. Skulle byrådet alligevel vælge at fremme projektet nu, så bør der som minimum stilles krav om markant lavere bebyggelsesprocent og de ændringer, vi har listet.

Vi stiller os som altid til rådighed for konstruktiv dialog og håber, at vores input kan medvirke til en mere helhedsorienteret udvikling af Lisbjerg.

Mange venlige hilsner
Lisbjerg Byudviklingsudvalg under Lisbjerg-Skejby-Terp-Kasted Fællesråd