Jeg skal hermed afgive høringssvar vedrørende forslaget om at registrere min ejendom som bevaringsværdig.

Jeg gør indsigelse mod den foreslåede registrering og anmoder om, at ejendommen udgår af listen over bevaringsværdige bygninger.

Kommunen anfører i høringsmaterialet, at registreringen af bevaringsværdige bygninger skal danne grundlag for fremtidig planlægning og vejledning i byggesager med henblik på at sikre arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige kvaliteter. Samtidig anføres det, at registreringen ikke begrænser ejernes muligheder for at udvikle deres ejendomme.

Disse udsagn forekommer indbyrdes modstridende.

Hvis registreringen ikke tillægges betydning ved fremtidig planlægning og byggesagsbehandling, har den ingen reel funktion. Hvis registreringen derimod skal indgå som et aktivt hensyn ved vurderingen af fremtidige byggeprojekter, må den nødvendigvis påvirke ejendommens udviklingsmuligheder.

Som uddannet arkitekt er jeg fuldt bekendt med de praktiske og retlige konsekvenser, som en registrering af høj bevaringsværdi kan få. Det gælder særligt i relation til byggelovens § 6 D, stk. 1, hvorefter kommunalbestyrelsen kan stille krav til en bebyggelses ydre udformning og i sidste ende afslå byggeprojekter ud fra bevaringsmæssige, arkitektoniske og æstetiske hensyn.

Bestemmelsen er netop tiltænkt anvendelse i områder og bebyggelser, hvor bevaringshensyn ønskes tillagt vægt. Det er derfor vanskeligt at tillægge kommunens udsagn om, at registreringen ikke begrænser ejendommens udviklingsmuligheder, nogen reel betydning.

For min ejendom er konsekvenserne konkrete.

Ejendommen er beliggende på en grund på 761 m². Med en bebyggelsesprocent på 30 % eksisterer der en samlet byggeret på ca. 228 m² bolig. Den nuværende bolig udgør ca. 130 m², hvilket efterlader et udviklingspotentiale på ca. 98 m².

På grund af grundens meget kuperede terræn er udvidelse i stueplan ikke en realistisk eller hensigtsmæssig løsning uden væsentlig forringelse af grundens anvendelighed og opholdsarealer. Den eneste reelle mulighed for fremtidig udvidelse er derfor etablering af yderligere boligareal i tagetagen.

En sådan udvidelse vil nødvendigvis påvirke bygningens arkitektoniske udtryk. Netop derfor må det forventes, at den foreslåede registrering som bevaringsværdig vil få betydning ved en fremtidig byggesagsbehandling. Registreringen indebærer således en konkret risiko for, at ejendommens udviklingsmuligheder begrænses i praksis, uanset at kommunen formelt anfører det modsatte.

Jeg finder det derfor misvisende at beskrive registreringen som uden betydning for ejendommens udviklingsmuligheder, når dens erklærede formål netop er at sikre bevaringshensyn ved fremtidige dispositioner.

Registreringen har endvidere betydelige økonomiske konsekvenser.

En ejendoms værdi består ikke alene af den eksisterende bebyggelse, men også af de udviklingsmuligheder, som følger af ejendommens byggeret. Potentielle købere tillægger naturligt værdien af fremtidige om- og tilbygningsmuligheder væsentlig betydning ved fastsættelsen af en ejendoms markedsværdi.

Når kommunen registrerer en ejendom som bevaringsværdig med det erklærede formål at påvirke fremtidige byggeprojekter og byggesagsbehandlinger, reduceres værdien af disse udviklingsmuligheder. Dette gælder også, selv om byggeretten formelt fortsat eksisterer.

En potentiel køber må nødvendigvis indregne risikoen for, at fremtidige ombygninger, tagudnyttelser eller tilbygninger kan blive mødt med bevaringsmæssige indsigelser eller afslag. Dermed påføres ejendommen en reel og varig værdiforringelse, som vil påvirke dens markedsværdi og omsættelighed ved et fremtidigt salg.

Kommunen forholder sig ingen steder i høringsmaterialet til disse økonomiske konsekvenser for de berørte ejere.
Jeg finder det betænkeligt, at kommunen ønsker at pålægge enkelte grundejere en potentiel værdiforringelse og begrænsning af ejendommens udviklingspotentiale for at varetage et generelt kulturarvs- og bevaringshensyn, uden samtidig at redegøre for konsekvenserne eller foretage en konkret proportionalitetsvurdering.

Den private ejendomsret nyder en særlig beskyttelse efter Grundlovens § 73. Selv om enhver offentlig regulering ikke udgør ekspropriation, bør kommunen nøje overveje, om det er rimeligt og proportionalt at lade enkelte grundejere bære de økonomiske konsekvenser af hensyn, der primært tilgodeser almene interesser.

På denne baggrund anmoder jeg om, at min ejendom udgår af registreringen af bevaringsværdige bygninger.

Såfremt kommunen fastholder registreringen, anmoder jeg om en konkret redegørelse for:
- hvilke faktiske konsekvenser registreringen forventes at få for fremtidige byggeprojekter på ejendommen,
- hvordan kommunen vurderer registreringens indvirkning på ejendommens udviklingspotentiale,
- hvordan kommunen forholder sig til den værdiforringelse, som registreringen må forventes at medføre ved et fremtidigt salg,
- samt hvorfor kommunen anser indgrebet for proportionalt i forhold til de økonomiske konsekvenser for den enkelte ejer.

Afslutningsvis bemærkes, at jeg er omfattet af adressebeskyttelse.

Med venlig hilsen
Niels G. Barnow
Arkitekt Cand.Arch